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中房报记者 曾冬梅 广州报道
1月19日，（以下简称“中国中冶”，601618.SH）A股及H股的股价双双下挫，分别下跌1.95%、4.37%。3天前，该公司发布业绩预告，透露受房地产业务亏损、资产减值等影响，预计2025年的归属母公司净利润同比下降超50%。
中冶置业集团有限公司（以下简称“中冶置业”）是中国中冶房地产板块的核心企业，也是国资委首批认定的16家以房地产为主业的中央企业之一。因拿地成本较高、区域布局偏弱等历史原因，该公司2023年、2024年的净利润累计亏损超过78亿元，拖累了中国中冶的利润表现。
为了摆脱这个负担，中国中冶于2025年12月公布了一组总金额高达606.8亿元的关联交易，其中便包括以约312.4亿元的价格将中冶置业100%的股权及债权出售给五矿地产。
置出地产业务后，中国中冶松了一口气。1月19日，该公司有关人士对中国房地产报记者表示，2025年公司预计净利润跌幅较大，是因为拟剥离的地产板块一次性计提了200多亿元的减值准备，2026年没有了地产业务的影响，经营情况应有所好转。
不过，这笔交易并非没有异议。有投资者表示，地产资产包的评估减值率达45.18%，定价显著低于市场预期的价格，损害了中小股东权益。
“地王收割机”持续亏损
中国中冶是隶属中国五矿的特大型建筑央企，是中国钢铁工业的开拓者和主力军。截至目前，该公司已形成以冶金建设为“核心”，房建和市政基础设施为“主体”，矿产资源、工程服务、新型材料、高端装备和能源环保为“特色”的“一核心两主体五特色”多元业务体系，成为国家确定的重点资源类企业之一，以及国内产能最大的钢结构生产企业之一。
公告显示，该公司2025年利润大幅下滑的主要原因是期内房地产业务亏损，同时存货、固定资产、投资性房地产等各类资产减值准备计提增加。此外，受建筑行业下行影响，收入有所下滑。
作为中国中冶房地产板块的核心企业，中冶置业成立于2001年，注册资本达100亿元，资产规模近1000亿元，拥有房地产开发、物业管理两项国家一级资质，打造了“德贤系”“锦绣系”“逸璟系”高端住宅，“盛世系”地标级城市综合体，“和悦系”商业，以及“和舍”长租公寓、“和璟”酒店等多元化产品线。
中冶置业曾经是土地市场的一匹黑马，一度有着“地王收割机”的称号。2010年，中冶置业被国资委确立为首批16家房地产央企之一，同年，该公司就斥资200.34亿元竞得了南京下关区的两宗宅地，缔造了南京的总价“地王”。2014年又以49.49亿元总价拿下天津的总价、单价双“地王”。2016年至2018年间，中冶置业继续攻城略地，在武汉、广州、珠海等热点城市高价夺地，其中，广州长岭居地块的总价为36.79亿元，溢价率达241%。
受种种因素影响，这些高价竞得的土地有不少未能及时开发销售，给中冶置业带来了沉重的库存和业绩压力。2023年，该公司的净利润为-30.22亿元，2024年，因为毛利率转负、计提存货跌价准备增多，亏损规模进一步扩大至48.56亿元。2025年的经营情况依然没有好转，其2025年上半年的净利润为-17.77亿元，损失金额超过2024年末净资产的百分之十。
联合资信在2025年6月份发布的一份评级报告中表示，中冶置业拿地成本较高、区域布局偏弱，截至2025年3月底的剩余可售面积约430万平方米，除部分南京、珠海项目外，剩余可售面积主要分布在北方城市，以河北居多，且部分项目为大盘开发，市场消化周期较长，去化压力大。
该机构认为，近年来房地产市场销售价格承受较大压力，叠加中冶置业新增土储较少，短期看毛利率难以出现较大改善。此外，其在建项目尚需投资344亿元，仍面临较大资金支出压力。
对于这样一个短期盈利改善无望、还需大额资金支出的业务板块，中国中冶有着较强的处置意愿。2025年12月8日，该公司发布出售资产暨关联交易的公告，宣布拟将所持有的中冶置业100%的股权及债权一并出售给五矿地产，交易金额约312.4亿元。
在业绩预告中，中国中冶表示，2026年，随着房地产资产处置工作的基本完成，公司将逐步摆脱房地产业务业绩亏损的拖累。
600亿元关联交易的争议
在出售地产业务的同时，中国中冶也割舍了目前正在风口上的有色资源。该公司拟将所持有色院、中冶铜锌、瑞木管理100%的股权和中冶金吉67.02%的股权出售给控股股东中国五矿，所持的华冶杜达100%股权也拟出售给中国五矿或指定主体，交易对价约294.4亿元。算上中冶置业，这一系列交易的总对价高达606.8亿元，接近其A股1月19日626亿元的总市值。
中国中冶表示，本次交易将相关非核心优势业务整合至控股股东，可实现人力、资金、管理等资源的重新归集与高效配置，有利于优化业务结构、聚焦核心主业、提升核心竞争力与持续盈利能力。并强调交易价格公允，不存在损害公司和股东合法权益的情形，不会对公司持续经营能力及独立性造成影响。
根据评估报告，中冶置业100%股权及债权的账面值为569.7亿元，最终确定的评估值为312.4亿元，增值率为-45.18%。有色院、中冶铜锌等资产的评估增值率则都在125.53%以上。
对于交易价格公允的说法，部分小股东并不认可。有投资者表示，中冶置业此次的交易标的包含北京五环内、上海外环内等一线城市核心物业，具备长期升值潜力，45.18%的折价率已远超同类资产的合理定价边界，巨额减值损失直接侵蚀了股东权益。矿产资源虽然评估增值率较高，但投资者认为，这一板块目前正处于价值与盈利双高峰，即将成为中国中冶重要的收入和利润来源之一，却在价值兑现前夕被低价转让给了大股东，由此对该公司的决策及矿产资源估值的合理性也提出了质疑。
交易公告发布的第二天，中国中冶A股的股价就以跌停收盘，H股则大跌21%，一定程度上反映了资本市场的态度。
对于矿产出售的必要性问题，中国中冶表示，矿产资源业务在2024年营收中的占比仅约1.5%，自带重资产、长周期、高风险的属性，未来相关矿产资源价格能否维持当前高位存在不确定性。而且，公司的有色矿山资产主要位于敏感区域，本次出售的两个铜矿项目目前仍处于未开发阶段，整体进度显著滞后于预期规划。即使顺利启动建设，预计也需3年至5年建设周期方能投产，且开发投入约百亿美元级别。此次出售矿业资产，既能提前兑现资产价值，又能有效隔离后续开发过程中的各类潜在风险。
在内部人士看来，中国中冶出售地产资产的心情更为迫切，加上矿产主要是为了肥瘦搭配，增加资产的吸引力。
但不少小股东不能接受这样的交易方案，并以行动抗争。在2025年12月29日召开的中国中冶临时股东会议上，参与投票的H股股东有约53.9%对《关于出售资产暨关联交易的议案》投了反对票，A股股东的反对票占比则为23.4%。不过，该议案最终还是拿到了70%的同意票，获审议通过。
过了股东会这一关后，中国中冶还要思考一个重要问题——回笼的600多亿元资金怎么花？公告显示，该公司计划将部分资金用于补充现金流、偿还债务，大部分用于对核心工程业务进行增资支持以及布局新兴业务。中国中冶有关人士透露，未来该公司会考虑在产业上下游吸收合并一些优质企业，对新兴产业也会进行积极探索，但新兴业务预计在收入中的占比较低，短期内，工程建设依然是贡献收入的主力。
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